Die Auswahl des Bauträgers für den Kauf und die Sanierung einer Denkmalimmobilie ist ein wichtiger Faktor für den Erfolg des Projektes. Anhand unterschiedlicher Kriterien können Auftraggeber bereits im Vorfeld prüfen, wie vertrauenswürdig ein Baudenkmal Bauträger ist. Dazu zählen Referenzprojekte der Vergangenheit und langjährige Erfahrung in der Denkmalsanierung. Natürlich sollte der Denkmal Bauträger auch über eine hohe Bau- und Sanierungsqualität sowie über ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis verfügen. Auch sollten Auftraggeber sich im Vornherein über die Bonität des Bauträgers der Denkmalimmobilie schlau machen. So kann das Risiko für eine Insolvenz seitens des Bauträgers während der Bauarbeiten minimiert werden. 

Was ist der Bauträger eines Baudenkmals?

Der Bauträger spielt eine wichtige Rolle beim Erwerb von Denkmalimmobilien in Deutschland. Denkmal Bauträger kaufen Denkmalimmobilien und Grundstücke und verkaufen sie nach erfolgreicher Sanierung weiter. Zu den Aufgaben des Bauträgers der Denkmalimmobilie gehört es ebenfalls, alle notwendigen Genehmigungen und Dokumente einzuholen. Er überwacht und koordiniert darüber hinaus die gesamte Bauphase der Denkmalsanierung.

Den richtigen Baudenkmal Bauträger auswählen

Beim geplanten Kauf einer Denkmalimmobilie ist es wichtig, den richtigen Bauträger auszuwählen. Denn diese Auswahl beeinflusst den weiteren Verlauf der Investition entscheidend. Deshalb sollte der favorisierte Bauträger der Denkmalimmobilie vor Baustart sorgfältig geprüft werden. Hier lohnt es sich, mehr Zeit in die Recherche zu investieren. So kommt es später nicht zu bösen Überraschungen und Bauherren können sich auf ihren Denkmal Bauträger verlassen. Geeignetes Auswahlkriterium kann beispielsweise die vorhandene Erfahrung im Bereich der Denkmalsanierung sein. Dazu ist es ratsam, sich die Referenzprojekte der letzten fünf Jahre anzusehen. In dem Zusammenhang ebenfalls wichtig: Liegen die realisierten Projekte in Art und Umfang in einer ähnlichen Größenordnung wie das eigene geplante Projekt? Dazu können auch die detaillierten Baubeschreibungen hinzugezogen werden. Sie geben Auskunft über einzelne Schritte und Kosten der abgeschlossenen Projekte. Außerdem bekommt der Auftraggeber einen Eindruck davon, wie der Bauträger arbeitet. Darüber hinaus sollten Bauherren ebenfalls das Preis-Leistungs-Verhältnis unter die Lupe nehmen. Nicht immer ist teurer auch besser. 

Leistungen des Bauträgers am Baudenkmal

Die Leistungen des Bauträgers können als Baumanagement zusammengefasst werden. Die Hauptaufgabe des Bauträgers liegt nämlich in der kaufmännischen, organisatorischen sowie gesamtwirtschaftlichen Abwicklung der gesamten Denkmalsanierung.

Das Leistungsportfolio des Bauträgers umfasst die gesamte Phase der Denkmalsanierung. Diese beginnt bei der Grundstücksbeschaffung. Im Zuge dessen müssen auch die Projektvoraussetzungen akribisch geprüft werden. Anschließend wird das Projekt in seiner Ganzheit geplant. Dafür erstellt der Bauträger ein detailliertes Bau- und Nutzungskonzept. Sobald das Bauprojekt gestartet ist, verantwortet der Bauträger die Projektsteuerung, Baureifmachung sowie die Baubetreuung.

Der Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag wird vor Beginn der Bauarbeiten zwischen dem Auftraggeber und dem Bauträger geschlossen. Rein rechtlich gesehen handelt es sich um eine Mischung aus einem Kaufvertrag und einem Werkvertrag. Der Bauträgervertrag unterliegt den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (kurz MaBV). Mit Unterzeichnung des Vertrages verpflichtet sich der Bauträger dazu, das Objekt entsprechend der im Vorfeld erstellten Baubeschreibung umzusetzen. Entstehen im Zuge dessen Mängel, so muss der Bauträger dafür Sorge tragen, dass diese beseitigt werden.

Der Bauträgervertrag muss laut § 4 Abs. 1 des Bauträgervertragsgesetzes folgende Punkte beinhalten: 

• Das Gebäude, die Wohnung oder den Geschäftsraum samt Zubehör
• Hinweis auf Gefahrenzonen
• Den Kaufpreis und die vom Erwerber jeweils für Sonder- und Zusatzleistungen zu entrichtenden Beträge
• Fälligkeitsdaten der Zahlungen des Erwerbers
• Spätester Übergabetermin des eigentlichen Vertragsgegenstandes sowie der Fertigstellung der Gesamtanlage
• Dingliche oder obligatorische Lasten, die der Erwerber übernehmen muss
• Besicherung des Erwerbers (§ 7)
• Das Konto des Bauträgers, auf das der Erwerber die Zahlungen bei einer Sicherung durch Garantie oder Versicherung zu entrichten hat sowie Informationen über die damit verbundenen Rechtsfolgen
• Treuhänder, sofern einer bestellt werden muss
• Dem Erwerber einzuräumender Haftrücklass (§ 4 Abs. 4 BTVG)

Was tun bei Insolvenz des Bauträgers?

Muss der Bauträger während der Ausführung der Bauarbeiten unvorhergesehen Insolvenz anmelden, so ergeben sich für den Auftraggeber zwangsläufig Probleme. Denn egal wie gut und sicher der Vertrag aufgesetzt ist, der Bauherr verliert in jedem Fall Zeit und Geld. Zeit verstreicht während der Suche nach einem neuen Bauträger. Diese kann je nach Sachlage einige Monate in Anspruch nehmen. Während dieser Zeit entstehen ebenfalls Kosten. Zum einen weil nicht weiter gearbeitet werden kann. Zum anderen, weil der insolvente Bauträger im Nachgang sehr wahrscheinlich nicht für die entstandenen Kosten aufkommen kann.

Kommt es also zu einer Insolvenz des Bauträgers, sollten Bauherren ihr Augenmerk hauptsächlich auf die Schadensbegrenzung der Situation legen. Das gilt spätestens dann, wenn das Insolvenzverfahren eröffnet ist.

Erste Zeichen der Insolvenz erkennen

Wenn der Bauträger plötzlich häufiger um Abschläge bittet oder der Baufortschritt stockt, sollten Auftraggeber misstrauisch werden. Denn das könnten erste Anzeichen für eine sich ankündigende Insolvenz des Vertragspartners sein. Auf dem Justizportal des Bundes und der Länder lässt sich sehr einfach herausfinden, ob eine Baufirma einen Insolvenzantrag gestellt hat.

Bestätigt sich der anfängliche Verdacht, so sollten Auftraggeber als erstes einen Sachverständigen hinzuziehen, der den Bautenstand feststellt. So wird festgestellt, welche Bauabschnitte bereits erledigt und welche noch offen sind. Daraus ergibt sich dann der aktuelle Wert der Denkmalimmobilie bzw. des Grundstücks.

Eine hundertprozentige Sicherheit vor Insolvenz des Vertragspartners gibt es nicht. Allerdings sollten sich Auftraggeber vor Vertragsschluss gut über die Bonität des Bauträgers informieren. Das kann beispielsweise bei der eigenen Hausbank passieren. Wer es genau wissen will, kann eine Anfrage bei Creditreform oder der Schufa starten.

Vertragliche Sicherheiten für Käufer denkmalgeschützter Immobilien

Damit Auftraggeber dem Bauträger im Fall der Fälle nicht ausgeliefert sind, gibt es unterschiedliche vertragliche Sicherheiten. Diese werden im Rahmen des Bauträgervertrages abgeschlossen und decken unterschiedliche rechtliche Bereiche ab. Zu den vertraglichen Sicherheiten zählen beispielsweise die Fertigstellungsgarantie, die Festpreisgarantie sowie die Kaufpreiszahlung nach MaBV. Diese Sicherheiten sorgen allesamt für finanzielle sowie rechtliche Sicherheit im Streitfall oder bei einer Insolvenz.

Alternative zum Bauträger: Die Bauherrengemeinschaft

Alternativ zum Kauf vom Bauträger können Interessenten ihre Denkmalimmobilien auch im Rahmen einer Bauherrengemeinschaft (auch Baugruppe oder Baugemeinschaft) sanieren. Dabei handelt es sich um einen Zusammenschluss mehrerer privater Bauherren. Diese planen und bauen oder sanieren Mehrfamilienhäuser und einzelne Wohneinheiten gemeinsam. Dies kann zur Eigennutzung oder auch zum Verkauf oder zur Vermietung passieren. Anders als bei einem Bauträger können die Denkmalimmobilienbesitzer bereits zu Beginn der Planungen so eigene Wünsche und Vorlieben mit einbringen. Zur Gründung einer Bauherrengemeinschaft ist es zunächst notwendig, eine Interessens- und oder Planungsgesellschaft zu bilden. Im Anschluss wird das Gebäude oder Grundstück gekauft und saniert. Wichtig: Die Bauherrengemeinschaft besteht nur so lange, bis die Baumaßnahme beendet und auch abgerechnet ist.

Baudenkmal Bauträger auswählen mit Expertenhilfe

Bei einer Zusammenarbeit nehmen wir die verschiedenen Bauträger im Vorfeld ganz genau unter die Lupe. Wir prüfen für Sie vorab:

• Marktgerechtes Preis-Leistungs-Verhältnis der Angebote
• Erfahrung und Ruf
• Einsicht in Wirtschaftsauskunftsdateien
• Qualitätsstandard, Qualitätssicherung, Baudokumentation
• Detaillierte und umfassende Baubeschreibung
• Referenzen der letzten fünf Jahre
• Art und Umfang der bisher realisierten Sanierungskonzepte
• Positive Leistungsbilanz
• Gewährleistungsumfang
• Grundbuchstand, Bauträgerfinanzierung, EK-Quote
• TÜV-Gutachten bei Abnahme

Wir arbeiten seit Jahrzehnten mit einigen Bauträger-Partnerunternehmen aus dem Bereich Denkmalschutz erfolgreich zusammen. Die Erfahrung in der Kernsanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes ist ein unbezahlbarer Faktor. Nur so können Käufer sicher sein, dass ein Bauunternehmen mit den Risiken und Problemen von umfassenden Baumaßnahmen entsprechend umgehen kann.

Lassen Sie uns gemeinsam den richtigen Partner für Ihr Bauvorhaben finden. Wir unterstützen Sie gerne mit unserer langjährigen Erfahrung im Bereich der Denkmalimmobilien. So können wir gemeinsam sicherstellen, dass Sie zum Schluss genau die sanierte Immobilie erhalten, die Ihren Vorstellungen entspricht. Nur so wird sie Ihnen auch in Zukunft Freude bereiten und finanzielle Vorteile einbringen.