Die steuerliche Wirtschaftsberechnung

Die steuerliche Wirtschaftlichkeitsberechnung einer Denkmalimmobilie ist ein komplexer Prozess, der darauf abzielt, die finanziellen Vorteile und Kosten einer Investition unter Berücksichtigung steuerlicher Aspekte zu analysieren. In vielen Ländern bieten Denkmalimmobilien aufgrund ihrer historischen Bedeutung besondere steuerliche Anreize, um Eigentümer bei der Erhaltung und Sanierung zu unterstützen. Hier sind einige Schlüsselaspekte, die in eine solche Berechnung einfließen:

Anschaffungskosten: Die Anschaffungskosten umfassen den Kaufpreis der Immobilie, sowie Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovisionen.

Sanierungs- und Modernisierungskosten: Bei Denkmalimmobilien können diese Kosten erheblich sein. Sie sollten detailliert geplant und in die Berechnung einbezogen werden.

Finanzierungskosten: Zinsen für Darlehen zur Finanzierung des Kaufs und der Sanierung sind ebenfalls zu berücksichtigen.

Abschreibungen (AfA): In vielen Ländern können Investoren Abschreibungen für Baudenkmäler geltend machen, die über die regulären Abschreibungssätze hinausgehen. Diese erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten (z.B. Sonder-AfA) reduzieren das zu versteuernde Einkommen.

Steuerliche Förderungen: Zusätzliche steuerliche Anreize wie Sonderabschreibungen oder erhöhte Absetzungen für Abnutzung (AfA) können die Steuerlast mindern. Mieteinnahmen: Die erwarteten Mieteinnahmen nach der Sanierung sind ein wesentlicher Bestandteil der Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Betriebskosten: Laufende Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen und eventuell anfallende Bewirtschaftungskosten müssen abgezogen werden.

Steuerliche Rahmenbedingungen: Die individuelle Steuersituation des Investors spielt eine Rolle, da sie beeinflusst, wie stark sich Abschreibungen und Werbungskosten auswirken.

Inflation und Wertsteigerung: Mögliche Wertsteigerungen der Immobilie durch Marktentwicklungen oder Inflation können berücksichtigt werden. Liquiditätsplanung: Ein Liquiditätsplan zeigt auf, wann welche Ausgaben anfallen und wann mit Einnahmen zu rechnen ist.

Renditeerwartungen: Die interne Verzinsung des eingesetzten Kapitals (Internal Rate of Return - IRR) gibt Aufschluss über die Rentabilität der Investition.

Risikoanalyse: Potenzielle Risiken wie unerwartete Sanierungskosten, Leerstand oder Änderungen im Steuerrecht sollten in die Kalkulation einfließen.

Exit-Strategie: Der angenommene Verkaufspreis am Ende des Investitionszeitraums kann einen signifikanten Einfluss auf die Gesamtwirtschaftlichkeit haben.

Kapitalwertmethode (Net Present Value - NPV): Diese Methode diskontiert zukünftige Zahlungsströme auf den heutigen Wert und hilft dabei, den Netto-Nutzen einer Investition zu bestimmen.

Amortisationszeitraum: Die Zeitdauer bis zum Rückfluss des investierten Kapitals ist ein wichtiger Indikator für die Liquidität der Investition.

Sensitivitätsanalyse: Eine Sensitivitätsanalyse untersucht, wie empfindlich das Ergebnis auf Änderungen bestimmter Eingangsparameter reagiert.

Um eine genaue steuerliche Wirtschaftlichkeitsberechnung durchzuführen, sollten Investoren mit Fachleuten wie Steuerberatern oder spezialisierten Finanzexperten zusammenarbeiten, die Erfahrung mit Denkmalimmobilien haben und die aktuellen steuerlichen Regelungen kennen.

Die steuerliche Wirtschaftlichkeitsberechnung einer Denkmalimmobilie ist ein fortlaufender Prozess, der über die anfängliche Investitionsphase hinausgeht und auch die Betriebsphase umfasst. Hier sind weitere Aspekte, die in die Berechnung einfließen können:

Mögliche Mietsteigerungen: Zukünftige Mietanpassungen aufgrund von Marktentwicklungen oder nach Abschluss der Sanierung sollten berücksichtigt werden.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Investitionen in Energieeffizienz können langfristig zu Kosteneinsparungen führen und staatlich gefördert werden.

Steuerliche Verlustvorträge: Falls in den ersten Jahren Verluste entstehen, können diese unter Umständen mit anderen Einkunftsarten verrechnet oder in zukünftige Perioden vorgetragen werden.

Substanzwert und Ertragswert: Die Bewertung der Immobilie kann auf Basis des Substanzwerts (materieller Wert) oder des Ertragswerts (Wert basierend auf den erzielbaren Einnahmen) erfolgen.

Leerstandsrisiko: Das Risiko von Leerständen muss einkalkuliert werden, da es direkten Einfluss auf die Einnahmen hat.

Verwaltungsaufwand: Der Aufwand für die Verwaltung der Immobilie, insbesondere wenn sie denkmalgeschützt ist, kann höher sein als bei anderen Immobilien.

Rücklagenbildung: Für unvorhergesehene Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen sollten Rücklagen gebildet werden.

Steuerliche Lebensdauer: Die steuerlich anerkannte Nutzungsdauer der Immobilie beeinflusst die Abschreibungsdauer und somit das jährliche Abschreibungsvolumen.

Zuschüsse und Fördermittel: Neben steuerlichen Vorteilen können auch direkte Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen für Denkmalschutzprojekte zur Verfügung stehen.

Makroökonomische Faktoren: Zinssatzentwicklungen, wirtschaftliches Wachstum und andere makroökonomische Faktoren können die Wirtschaftlichkeit beeinflussen.

Steuerprogression: Bei privaten Investoren kann die Höhe der Steuerersparnis durch Abschreibungen von deren individuellem Grenzsteuersatz abhängen.

Kosten für Gutachten und Beratung: Kosten für notwendige Gutachten (z.B. Bausubstanz, Schadstoffbelastung) sowie für steuerliche und rechtliche Beratung müssen berücksichtigt werden.

Langfristige Finanzierungsstruktur: Die Strukturierung der Finanzierung (Eigenkapitalquote, Zinsbindungsdauer, Tilgungsmodalitäten) hat Auswirkungen auf Liquidität und Gesamtkosten.

Steuerliche Änderungen: Gesetzliche Änderungen im Steuerrecht können sowohl positive als auch negative Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit haben und sollten in Szenarioanalysen berücksichtigt werden.

Diversifikationseffekte im Portfolio: Für Investoren mit einem breiteren Immobilienportfolio kann eine Denkmalimmobilie Diversifikationsvorteile bieten, welche das Gesamtrisiko reduzieren.

Zeitwert des Geldes: Bei langfristigen Investitionen sollte der Zeitwert des Geldes berücksichtigt werden – zukünftige Zahlungsströme sind weniger wert als aktuelle Zahlungsströme.

Break-Even-Analyse: Diese Analyse zeigt auf, ab welchem Punkt die Einnahmen die laufenden Kosten und Finanzierungsaufwendungen decken.

Cashflow-Prognosen: Detaillierte Cashflow-Prognosen sind entscheidend, um zu verstehen, wann Überschüsse oder Defizite auftreten könnten.

Exit-Szenarien: Verschiedene Verkaufszeitpunkte und -preise sollten simuliert werden, um zu verstehen, wie sich unterschiedliche Marktbedingungen auf den Veräußerungserlös auswirken könnten.

Es ist wichtig zu betonen, dass jede Wirtschaftlichkeitsberechnung Annahmen zugrunde legt, die sich im Laufe der Zeit ändern können. Daher sollte eine regelmäßige Überprüfung und Anpassung der Berechnung erfolgen, um sicherzustellen, dass sie weiterhin realistisch ist und alle relevanten Faktoren berücksichtigt werden.

hier nun für Sie eine erste steuerliche Wirtschaftlichkeitsberechnung, mit allen Ein- und Ausgaben, aus der Sie die Rentabilität erkennen können.

Zu den Eckdaten:
Vollfinanzierung des Kaufpreises
Erwerbsnebenkosten - Grunderwerbssteuer und Notarkosten - aus Eigenkapital
Die Bauzeitzinsen während der Bauzeit sind ebenfalls aus Eigenkapital zu erbringen.

Es fällt keine Maklercourtage oder Finanzierungsvermittlungsgebühr an - zur Info!

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Zusammenfassung:
Die kumulierten Werte können Sie auf der Seite Gesamtübersicht einsehen. Wie Sie sehen werden, rechnet sich diese Investition sehr gut - kein Eigenaufwand nach Kosten, Steuern, Zinsen und Tilgung während der Abschreibungsdauer.

Sie erwirtschaften Werbungskosten in Höhe von 387.653 Euro während der Abschreibungsdauer.
Sie erhalten Steuererstattungen in dieser Zeit in Höhe von 195.931 Euro!
Sie erzielen nach Kosten, Zinsen, Steuern und Tilgung zudem noch Überschüsse in Höhe von 80.804 Euro.

Die Restschuld bei den Banken (Hauptbank und KFW) würde 309.848 Euro betragen.

Zieht man die Überschüsse noch davon ab würde sich ein Restdarlehen ergeben in Höhe von 229.044 Euro- eine erhebliche Tilgung in diesem Zeitraum, und dies ohne Eigenzuzahlung. (Gesamte Tilgung 203.540 Euro)