Altes Haus sanieren: Kosten, die oft unterschätzt werden

Die Entscheidung für ältere Bestandsimmobilien anstelle von Neubauten fällt bei vielen Selbstnutzern oder Kapitalanlegern oft aus einem wichtigen Grund. Sie schätzen Kapitalbedarf oder Investitionssumme geringer und vor allem verlässlicher oder überschaubarer ein als bei einem Neubau. Dazu kalkulieren sie mit dem Kaufpreis, den Kaufnebenkosten und einem kleinen Plus für die Kosten der Sanierung des Altbaus. Bei einem Neubau fürchten sie dagegen eine unkontrollierbare Kostenentwicklung. Ein altes Haus zu renovieren und die Kosten dafür werden dabei oft erheblich unterschätzt. Die Kosten für Altbausanierung eines Einfamilienhauses oder anderer Immobilien fallen am Ende fast immer höher aus als gedacht. Dies gilt vor allem für Denkmal-Sanierungskosten, wenn kein Bausachverständiger zu Denkmalsanierung und Kosten berät.

Diese Modernisierungskosten können entstehen

Ältere unsanierte Immobilien zeigen eine schlechte Energiebilanz. Ihnen fehlt eine Fassadendämmung oder die Dämmung liegt um Jahrzehnte hinter modernen Standards zurück. Ähnliches gilt im Bereich der Dachdämmung oder für die Fenster des Objekts. Statt energieeffizienter Dreifachverglasung besitzen sie vielleicht nur einfaches oder bestenfalls ein altes zweifaches Glas. Die Heizkosten in diesem Gebäude übersteigen diejenigen eines energetisch optimierten Neu- oder Altbaus um ein Vielfaches. Um diese laufenden Kosten in den Griff zu bekommen, lohnen die Kosten der Sanierung für den Altbau in jedem Fall. Ein altes Haus zu renovieren und die Kosten dafür rechnen sich aber auch aus anderen Gründen. Die energetische Sanierung steigert den Wohnkomfort und schließlich auch den Wert oder Mietertrag der Immobilie. Der Ratgeber „Wissenwertes zu Sanierung & Renovierung“ hält weitere Informationen zu den einzelnen Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen bereit.

Diese Maßnahmen enden aber häufig nicht mit Dach- oder Fassadendämmung. Je nach Objektzustand können weitere Sanierungskosten entstehen:

• Kosten für eine neue Heizung
• Kosten für den Austausch der Elektroinstallation
• Kosten für die Dachsanierung oder eine eventuelle Kellersanierung
• Kosten für den Austausch der Bodenbeläge

Altes Haus sanieren: Kosten nach Baujahr

Sanierungskosten richten sich immer nach dem individuellen Objektzustand und den bisher getätigten Pflege- oder Modernisierungsmaßnahmen. Dennoch lassen sich für einzelne Baujahre ungefähre Angaben zu den Kosten einer Sanierung im Altbau machen. Beispiele:

Ein durchschnittliches Haus aus den 1950er- oder 1960er-Jahren erfordert an Modernisierungskosten eine zusätzliche Investition von rund 40 Prozent des Kaufpreises. Selbst Häuser aus den 1980er-Jahren benötigen häufig noch Modernisierungsmaßnahmen, deren Gegenwert ein Viertel des Kaufpreises erreicht. Grundsätzlich gilt: Je älter das Haus, desto höher fallen die Sanierungskosten aus. Ältere, intakte Objekte, die bei Energetik oder Haustechnik schon modernen Standards entsprechen, sind selten am Markt zu finden und entsprechend teurer. Das trifft besonders auf denkmalgeschützte Immobilien zu.

Denkmalgeschütztes Haus sanieren – die Kosten

Um ein altes Haus zu sanieren und Kosten zu senken, gibt es nur begrenzt Möglichkeiten zum Sparen. Ein versierter Handwerker kann im typischen Einfamilienhaus sicherlich manche Arbeit selbst erledigen. Ein Großteil der Sanierungsmaßnahmen aber gehört in die Hände von Fachbetrieben. Die zusätzlichen Ausgaben für deren Arbeitslohn rechnen sich. Schon kleine Fehler eines Hobbyhandwerkers bei der Ausführung der Arbeiten können Bauschäden und teure Reparaturen nach sich ziehen.

Bei der Denkmalsanierung werden die Anforderungen ohnehin noch komplexer. Sie sollte immer Fachbetrieben und der Leitung eines Bauplaners anvertraut werden. Das erhöht einerseits die Denkmal-Sanierungskosten, aber andererseits profitieren Eigentümer auch von öffentlicher Förderung und Steuerersparnissen.

Denkmalgeschütztes Haus sanieren – die Förderung

Gerade bei der energetischen Sanierung unterstützt der Bund Immobilienbesitzer gern, denn Dachdämmung oder Fassadendämmung nützen nicht nur den Eigentümern. Sie liefern auch einen Beitrag zum Erreichen der Klimaschutz-Ziele. Über die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau kann die KfW-Förderung zur Altbausanierung beantragt werden. Es warten günstige Kredite oder auch ein Tilgungszuschuss für energieeffiziente und energetische Sanierungen. Neben diesen Fördermitteln zur Sanierung von Altbauten gewährt die öffentliche Hand auch umfangreiche Unterstützung zur Sanierung von Denkmalschutzobjekten. Außer dem Bund helfen hier auch Länder, Gemeinden und Landkreise, ein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren und Förderung zu nutzen. Sie alle haben ein Interesse, die denkmalgeschützte Bausubstanz und das historische Erscheinungsbild der Städte oder Kommunen zu erhalten.

Denkmalgeschütztes Haus sanieren: Kosten durch Steuerabschreibungen senken

Neben der direkten Verwendung von Steuergeldern für Fördermittel gewährt der Bund bei Denkmalschutzsanierung auch Steuervergünstigungen. Sanierungskosten lassen sich als Abschreibung von der Steuer absetzen. Die Abschreibungssätze für Denkmalsanierungs-Kosten fallen dabei besonders hoch aus. Auch Selbstnutzer können sie in Anspruch nehmen. Diese sogenannte Denkmal-AfA macht Immobilien unter Denkmalschutz zu besonders attraktiven Geldanlagen.

Mehr zur Denkmal-AfA

Sanierungskosten für vermietete Denkmalschutzobjekte können acht Jahre lang mit neun Prozent abgeschrieben werden. In den folgenden vier Jahren ist eine weitere steuerliche Geltendmachung mit jeweils sieben Prozent erlaubt. Vermieter profitieren außerdem von der linearen AfA auf den Kaufpreis. Sie liegt bei zwei Prozent oder sogar 2,5 Prozent, wenn das Gebäude vor 1925 gebaut wurde. Diese Abschreibungsmöglichkeit entfällt allerdings für Selbstnutzer. Modernisierungskosten mit Innendämmung und mehr dürfen sie aber ebenso abschreiben: zehn Jahre lang jeweils neun Prozent.

Abschreibungen sind möglich für alle Modernisierungskosten, die dem Denkmalerhalt oder der sinnvollen Nutzung dienen. Neben Dachdämmung, Außen- oder Innendämmung ergeben sich damit auch aus der Sanierung von Heizung oder Sanitäranlagen Abschreibungsmöglichkeiten. Bei einem hohen Einkommenssteuersatz erwachsen so enorme Steuerersparnisse, die aus dem Kauf denkmalgeschützter Immobilien attraktive Geldanlagen machen. Die Denkmal-AfA ist zudem für Selbstnutzer die einzige Abschreibungsmöglichkeit auf Immobilien.

Ein Übertrag der Denkmal-AfA bei Objektverkauf ist nicht möglich, auch wenn dadurch der Verkaufspreis höher ausfällt. Der neue Eigentümer kann als Vermieter nur linear abschreiben. Selbstnutzer haben keine objektgebundene Abschreibungsmöglichkeit. Sie müssten an neuen Stellen das denkmalgeschützte Haus sanieren, um dafür wieder Kosten abschreiben zu können. Darüber hinaus profitieren nicht nur Alleineigentümer von der Denkmal-AfA. Sie kann auch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) genutzt werden. Genau wie die Denkmal-Sanierungskosten teilen sich dann auch die Abschreibungen gemäß Teilungserklärung auf. Jeder Eigentümer muss gemäß seiner Miteigentumsanteile Kosten tragen und kann prozentual entsprechend abschreiben. Diese Aufteilung gilt aber nur für Sanierungskosten beim Gemeinschaftseigentum. Saniert ein Besitzer ausschließlich sein Sondereigentum, steht ihm die volle Denkmal-AfA für die Sanierungskosten zu.