Wie Sie mit Immobilien als Kapitalanlage Steuern sparen

Immobilien als Kapitalanlage: Steuervorteile winken

Wenn es das Ziel ist, mit einer Kapitalanlage Steuern zu sparen, bieten denkmalgeschützte Immobilien gleich mehrere Vorteile. Der Staat gewährt Investoren sehr großzügige Steuervorteile, die sich auf die Einkommensteuer auswirken. Dies betrifft in erster Linie die Kosten, die für die Renovierung und Instandsetzung aufgewendet werden. Hier sieht der Gesetzgeber vor, dass Kapitalanleger 100 Prozent der Sanierungskosten steuerlich aktivieren können. Die Abschreibung läuft über insgesamt zwölf Jahre. In den ersten acht Jahren lassen sich jeweils neun Prozent der Kosten von der Einkommensteuer absetzen. In den verbleibenden vier Jahren sind es dann jährlich sieben Prozent.

Im Gegensatz zu einem Neubau weisen denkmalgeschützte Immobilien deutlich bessere Bilanzen auf. Der Vergleich zwischen Denkmal- und Neubauimmobilie zeigt, dass die Steuervorteile den Ausschlag geben. Selbst die Anschaffungskosten der Immobilie können steuerlich geltend gemacht werden. Hierbei gibt es zwei unterschiedliche Varianten, die abhängig vom Baujahr sind: Immobilien, die vor dem Jahr 1925 gebaut wurden sowie Gebäude ab dem Baujahr 1925. Bei älteren Baudenkmälern lassen sich 2,5 Prozent jährlich linear über 40 Jahre abschreiben. Bei den jüngeren Denkmälern läuft die Abschreibung ebenfalls linear über 50 Jahre bei 2,0 Prozent jährlich.

Kapitalanlage Denkmalschutz: Das müssen Sie beachten

Denkmalschutz und Kapitalanlage müssen kein Widerspruch sein. Bei der Investition in ein Baudenkmal sollten jedoch einige Dinge beachten werden. Zunächst einmal handelt es sich bei den Denkmalschutzgesetzen um regionale Gesetzgebungen. Jedes Bundesland hat eigene, teilweise abweichende Gesetze. Für Kapitalanleger gilt immer das Gesetz jenes Bundeslandes, in dem sich die Immobilie befindet. Weiterhin sollte auf die Bescheinigung des Denkmalschutzamtes geachtet werden. Hier muss sich der Eintrag finden, dass das Objekt steuerlich abzugsfähig ist. Bei einigen Immobilien nimmt die Behörde die Eintragung vor, dass die steuerrechtliche Behandlung der jeweiligen Finanzbehörde obliegt. In solchen Fällen prüft das Finanzamt die Investitionen und kann Abschreibungen zum Teil oder sogar komplett ablehnen.

Renditen, Mieteinkünfte und Wertsteigerungen: Denkmalimmobilien als attraktive Kapitalanlagen

Für Kapitalanleger sind jedoch nicht nur die Steuervorteile interessant. Auch mittel- und langfristig soll eine Investition lohnenswert sein. Denkmalgeschützte Immobilien, die in einem schlechten Zustand sind, finden sich häufig preiswert am Markt. Dies erleichtert den Einstieg in die Welt der Immobilieninvestitionen. Nach einer erfolgreichen Sanierung hingegen steigert sich der Immobilienwert oftmals deutlich. Da die Sanierungskosten steuerlich absetzbar sind, winken hier attraktive Geschäftsmodelle.

Eine weitere Variante ist es, eine renovierte Denkmalimmobilie als Kapitalanlage langfristig zu halten. In diesem Fall ist besonders die Vermietung von denkmalgeschützten Wohnobjekten interessant. Bei Objekten in entsprechender Lage sind Mieter schnell gefunden. Viele suchen auch gerade nach einem besonderen Wohnobjekt, etwa einem alten Fachwerkhaus. Für solche stilecht renovierten Objekte lassen sich in der Regel überdurchschnittliche Mieten erzielen. Da Wohnraum in Deutschland traditionell knapp ist, lassen sich attraktive Objekte generell sehr leicht vermieten.

Da diese Mieteinnahmen ebenfalls einkommensteuerpflichtig sind, lässt sich die tatsächliche Steuerbelastung gleichzeitig durch die steuerlichen Vorteile mindern. Die Sanierungskosten machen oftmals beträchtliche Beträge aus. Diese jährlichen Abschreibungen wiegen einen großen Teil der zu versteuernden Mieteinnahmen auf. So lassen sich mit der Vermietung hohe Renditen und Einkünfte erzielen sowie Kapitalanlage und Denkmalschutz gut vereinen.

Denkmalimmobilien: niedrige Zinsen und hohes Weiterverkaufspotenzial

Bei dem aktuellen niedrigen Zinsniveau sind Kapitalanlagen generell eine sinnvolle Option. Durch die Inflation verliert das Geld de facto an Wert, wenn es ohne Rendite auf der Bank liegt. Denkmalgeschütze Immobilien versprechen bereits mit einer mittelfristigen Strategie hohe Renditen. Darüber hinaus lässt sich eine Finanzierung auch mithilfe der KfW stemmen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau gewährt speziell für Baudenkmäler Kredite mit besonders attraktiven Konditionen. Diese Darlehen werden vor allem für energetische Sanierungen und ähnliche Baumaßnahmen gewährt.

Immobilien haben sich darüber hinaus als sichere Geldanlage bewährt. Während in zahlreichen Krisen andere Anlagen wie Aktien eingebrochen sind, haben Gebäude ihren Wert immer gehalten. Der Grund hierfür liegt darin, dass Immobilien sich immer an der aktuellen Kaufkraft orientieren. Mieteinnahmen garantieren ein sicheres Einkommen und der Wiederverkaufswert übersteht Inflationen oder Deflationen. Auch für Quereinsteiger sind Baudenkmäler eine relativ risikofreie Investition. Baudenkmäler sind faktisch immun gegenüber einem Wertverfall. Bereits bei herkömmlichen Immobilien wird gern vom Betongold gesprochen. Dies gilt für denkmalgeschützte Immobilien noch mehr. In der Regel sind Baudenkmäler am Markt sehr gefragt. Dies garantiert einen hohen Wiederverkaufswert, sollte das Objekt eines Tages abgestoßen werden.

Kapitalanlage im Familienbesitz: Freibeträge bieten Vorteile

Wenn Immobilien als Kapitalanlage mit Steuervorteilen genutzt werden, sollten auch die Vorteile auf Dauer beachtet werden. Bei einer langfristigen Strategie sind jedoch weitere Aspekte der Gesetzgebung zu beachten. Ein interessanter Aspekt ist das Erbrecht. Hier gewährt der Gesetzgeber einen Freibetrag von 500.000 € bei Ehegatten und jeweils 400.000 € pro Kind. Eine denkmalgeschützte Immobilie kann also eine gute Option sein, Familienvermögen in die nächste Generation zu übergeben. Im Gegensatz zu anderem Anlagevermögen lässt sich so die Erbschaftssteuer umgehen. Die Erbschaftssteuer kann unter ungünstigen Umständen bis zu 50 Prozent des vererbten Vermögens ausmachen.

Denkmalgeschützte Immobilien: Welche Vorteile gibt es noch?

Denkmalgeschützte Bauwerke sind durch ihre vielfältigen Verwendungsmöglichkeiten für alle Arten von Kapitalanlegern interessant. Selbst für Kleinanleger kann eine Investition sinnvoll sein. Auf diese Weise kann das Bauwerk als sichere Altersvorsorge dienen. Während der Arbeitszeit wird die Einkommensteuer durch die Abschreibungen effektiv gesenkt. Die Finanzierung der Sanierung läuft mit zinsgünstigen Krediten der KfW. Im Alter steht schließlich eine komplett bezahlte und wertige Denkmalimmobilie im guten Zustand bereit. Diese bringt entweder sichere Mieteinnahmen, lässt sich den Kindern vererben oder kann zu einem hohen Preis veräußert werden.

Immobilienbesitz bietet noch einen weiteren, klaren Vorteil. Die Kapitalanlage lässt sich als Sicherheit für Kredite verwenden. Auf diese Weise lassen sich weitere Investitionen tätigen und das Baudenkmal kann als Sicherheit verwendet werden. Bei Banken sind solche Grundschulden besonders beliebt, da sie sichere Werte darstellen. Weitere Fragen zum Thema Immobilien als Kapitalanlage und Steuern sparen beantworten wir gern.