Denkmalschutz und energieeffiziente Sanierung müssen sich nicht ausschließen. Für Kapitalanleger bedeutet die Kombination aus Altbau und energetischer Sanierung zinsgünstige Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Außerdem winken im Nachhinein hohe Mieteinnahmen.

Energetische Sanierung denkmalgeschützter Gebäude

Die energetische Sanierung von Altbauten soll die vorhandene bausubstanz nachhaltig verändern. Ziel ist es, die Denkmalimmobilie mit möglichst geringem Energieeinsatz beheizbar und damit nutzbar zu machen. Außerdem sollen die CO2-Emissionen so niedrig wie möglich gehalten werden. Altbauten sind häufig schlecht isoliert, sodass sich hier viele Möglichkeiten für eine umfassende energetische Sanierung denkmalgeschützter Gebäude bietet.

Denkmalschutz: Ursprünglichkeit bewahren

Der Denkmalschutz will die Ursprünglichkeit und den möglichst unveränderten Erhalt der Substanz historischer Gebäude gewährleisten. In dem Zusammenhang bedeutet jede Veränderung zugunsten energiewirtschaftlicher Belange Einbußen am Originalerhalt. Jede Anspruchserhöhung an den Zeugniswert beschneidet umgekehrt die Möglichkeiten zur Reduzierung des Energieverbrauchs. Die Lösung muss hier ein Kompromiss sein. Der Verzicht auf Maximalforderungen der einen Seite erlaubt es der anderen, wenigstens anteilig ihre Interessen zu verfolgen und umgekehrt.

Energieberater Denkmal

Altbauten energetisch zu sanieren, erfordert Erfahrung. Bauherren sollten sich auf die Unterstützung eines speziell ausgebildeten Energieberaters für Baudenkmale verlassen. Dieser kennt die speziellen Gegebenheiten und die Energieeinsparungsverordnungen für Altbauten. Aus Gründen der Qualitätssicherung wurde die Anerkennung als "Energieberater Denkmal" ins Leben gerufen. So wird sichergestellt, dass die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude unter fachlich qualifizierter Aufsicht erfolgt. Die Qualifizierung zum Energieberater für Baudenkmale ermöglicht die energetische Planung und Baubegleitung zur Energieeffizienzsteigerung im Rahmen des KfW-Programms "Effizienzhaus Denkmal".

Kosten energetische Sanierung Altbau

Ein stetig wachsendes Umweltbewusstsein sowie steigende Energiepreise sorgen dafür, dass immer mehr Eigentümer ihre Denkmalimmobilie energetisch sanieren lassen. Dabei muss es sich nicht immer um eine große Investition handeln. Verschiedene Studien zeigen, dass auch kleine Maßnahmen die Energiekosten von Altbauten maßgeblich senken können. Investoren sollten sich nicht abschrecken lassen von hohen Kosten. Energetische Sanierung denkmalgeschützter Immobilien muss nicht teuer sein.

Energetische Sanierung Altbau: Die gesetzlichen Grundlagen

Auch bei der energetischen Sanierung von Altbauten gilt es gesetzliche Rahmenbedingungen zu beachten. Wir haben die wichtigsten Grundlagen zusammengefasst.

Denkmalsanierung: Das Energieeinsparungsgesetz

Das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) bildet die gesetzliche Grundlage der Energieeinsparverordnung für Altbauten. Geregelt werden der Wärmeschutz und die energiesparende Anlagentechnik sowie ihr Betrieb (§§ 1-3). Nach § 4 sind Ausnahmen von den Anforderungen an die Energieeinsparung zugelassen, wenn es sich um "besonders erhaltenswerte Gebäude" handelt. Grundsätzlich sind Ausnahmen nur dann erlaubt, "soweit der Zweck des Gesetzes, vermeidbare Energieverluste zu verhindern, dies erfordert oder zulässt". Die Energiesparmaßnahmen müssen laut des Energieeinsparungsgesetzes zu einer wesentlichen Verminderung der Energieverluste beitragen. Weiterhin müssen "die Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen innerhalb angemessener Fristen erwirtschaftet werden können". In den Rechtsverordnungen heißt es darüber hinaus, dass auf Antrag von den Anforderungen befreit werden kann. Das ist beispielsweise bei unangemessenem Aufwand der Fall.

Energieeinsparverordnung Altbau

Die Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden ist in der Energiesparverordnung (EnEV) aufgeführt. Ziel der Verordnung ist es, die Klimaschutzziele in Deutschland zu erreichen und die Abhängigkeit von Energieimporten auf ein Minimum zu reduzieren. Die Vorgaben der EnEV beziehen sich auf vor allem auf die Heizungs- und Klimatechnik sowie auf die Wärmedämmung.

Auch der Energieausweis ist Teil der Energiesparverordnung. Potentielle Käufer können sich so einen Überblick über die energetische Qualität sowie den künftigen Energiekosten verschaffen.

Energieeinsparverordnung bei Altbauten:Was gilt es zu beachten?

Grundsätzlich sind Baudenkmale vom Gültigkeitsbereich der EnEV 2014 nicht ausgenommen. Jedoch wird die Erhaltung der Denkmäler in diesem Zusammenhang als wichtiger eingestuft als die Maßnahmen zur Energieeinsparung.

Dementsprechend kann gemäß § 24 EnEV bei baulichen Änderungen von den Anforderungen der Verordnung ohne weiteren Antrag des Eigentümers abgewichen werden. Voraussetzung dafür ist beispielsweise, dass bei Baudenkmälern durch die Erfüllung der EnEV-Anforderungen die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt werden würde. Aber auch andere Maßnahmen können in diesem Zusammenhang zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen. Die EnEV 2014 sagt auch, dass Energieausweise bei Baudenkmälern weder Kaufinteressenten noch Mietern, Pächtern oder Leasingnehmern vorgelegt werden müssen. Bei öffentlich genutzten Baudenkmalen müssen Energieausweise ebenfalls nicht ausgehängt werden. Auf diese Weise soll ein denkmalschädlicher Modernisierungsdruck vermieden werden.

Energetische Sanierung Altbau: Baukonstruktive Maßnahmen

Wärmedämmung Altbau: Die Fassade

Die Fassadendämmung des Altbaus kann auf der Außenseite, der Innenseite und/oder im Kern erfolgen. Auf der Außenseite kann die Dämmschicht hinter einer traditionellen Vorsatzschale oder als Wärmedämmverbundsystem aufgebracht werden. Alternativ kann auf der Außen- und/oder Innenseite ein Dämmputz vorgesehen werden. Die Dämmung der Innenseite kann mit kapillaraktiven Dämmstoffen in Platten- oder Schalenform erfolgen.

Wärmedämmung Altbau: Die Innendämmung

Wird der Dachboden eines Gebäudes nicht beheizt, kann alternativ zur Dämmung des Daches kostengünstiger und wärmetechnisch effektiver die oberste Geschossdecke gedämmt werden. In der Regel wird auf oder unter dem Dielenboden gedämmt. Um Wärmeverluste zum Keller bzw. zum Erdreich zu minimieren, wird auf oder unter dem Erdgeschossfußboden gedämmt. 

Die Innendämmung der Außenwände als Alternative zur Außendämmung birgt neben bekannten bauphysikalischen Problemen auch wirtschaftliche und mietrechtliche Nachteile für den Vermieter. Jede Innendämmung führt zu Flächenverlusten, was insbesondere bei bestehenden Mietverträgen ein relevantes mietrechtliches Problem für den Vermieter darstellt. Die Mietverträge sind dann mit Zustimmung des Mieters anzupassen.

Altbau dämmen: Fenster und Türen

Zur Minimierung von Transmissionswärmeverlusten besteht die Möglichkeit der Instandsetzung der originalen Fenster und Türen. Alternativ kann der Einbau einer Wärmeschutzverglasung, eines zusätzlichen Kastenfensters oder ein Austausch der Fenster und Türen in Betracht gezogen werden. Laut § 9 Absatz 3 der EnEV  gilt für Bestandsgebäude, dass Mindestwerte nicht eingehalten werden müssen, wenn weniger als 10 % der Fensterfläche des gesamten Gebäudes erneuert werden sollen. Die Werte dürfen in diesem Fall allerdings nicht schlechter sein als die der Bestandsfenster. Sind mehr als 10 % der Fensterfläche vom Umbau betroffen, werden für diesen Anteil die geforderten U-Werte wirksam.

Altbau energetisch sanieren: Anlagentechnische Maßnahmen

Heizungs- und Lüftungsanlagen

Mit dem Einbau einer modernen Heizungsanlage können 10 bis 40 % der Heizenergie eingespart werden. In Wohngebieten mit Nah- oder Fernwärme bietet sich ein Anschluss an das Netz an. Blockheizkraftwerke sowie Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen bieten eine Alternative für quartiersbezogene Anlagen. Sie erzielen durch Gewinnung von elektrischer Energie und Wärme einen höheren Gesamtwirkungsgrad. Bei den Lüftungsanlagen wird zwischen reinen Abluftanlagen, Zu- und Abluftanlagen sowie Lüftungsanlagen mit oder ohne Wärmerückgewinnung unterschieden.

Erneuerbare Energien

Erneuerbare Energien werden aus Quellen bezogen, die sich kurzfristig selbst regenerieren. Beispiele dafür sind nachwachsende Rohstoffe oder Energien, deren Quelle sich durch die Nutzung nicht erschöpft, beispielsweise Sonne, Wind, Wasser, oder Erdwärme. Die Nutzung erneuerbarer Energien trägt zwar nicht direkt zur Energieeinsparung bei, wohl aber dazu, die endlichen Energievorräte zu schonen. Bei der Energieoptimierung unterscheidet man zwischen Formen der Energiegewinnung, die am Ort des Verbrauchs sinnvoll sind und solchen, deren Standort verbrauchsunabhängig ist.

Solarthermie / Photovoltaik auf dem Dach

Die Errichtung von Solarthermie- und Photovoltaikanlagen ist aus energetischer bzw. umweltrelevanter Sicht positiv zu sehen. Auf den Dächern von Denkmalimmobilien führt sie jedoch in der Regel zu erheblichen Veränderungen. Häufig gehen hier starke Beeinträchtigungen für das Gesamterscheinungsbild der Denkmalimmobilie einher.

Solarthermie / Photovoltaik an der Fassade

Nach gegenwärtigem Stand der Technik ist bei einer senkrechten Anbringung der Photovoltaik-Anlage mit einem verminderten Solarertrag zu rechnen. Außerdem sind die Beeinträchtigungen des Erscheinungsbildes bei dieser Art der Anbringung noch gravierender als bei einer Anbringung auf dem Dach.

Außenluftwärmeüberträger / Lüftungsanlage

Als Energiequelle für Denkmalimmobilien kann ebenfalls die Außenluft sowie die Abluft genutzt werden. Auch die im Erdinneren gespeicherte Wärme kann zu Heizzwecken und zur Stromerzeugung verwendet werden. Es gibt oberflächennahe Systeme sowie Systeme mit Tiefenbohrungen.