Die Zahlung des Kaufpreises einer denkmalgeschützten Immobilie erfolgt nach Baufortschritt in bis zu sieben Teilbeträgen. Wichtig hierbei ist, dass die Leistung vor Zahlung der ersten Kaufpreisrate erbracht werden muss.

Baudenkmal: Kaufpreiszahlung nach Baufortschritt

Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt in der Regel nach Baufortschritt gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung. Der Bauträger kann bis zu sieben Raten anfordern, die aus den folgenden Baufortschrittsraten zusammenzusetzen sind:

• 30 v.H. nachdem die Bestätigung des amtierenden Notars betreffend die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegt
• 28 v.H. nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
• 5,6 v.H. für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
• 2,1 v.H. für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
• 2,1 v.H. für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
• 2,1 v.H. für die Rohinstallation der Elektroanlagen
• 7,0 v.H. für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
• 4,2 v.H. für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
• 2,1 v.H. für den Estrich
• 2,8 v.H. für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
• 8,4 v.H. nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
• 2,1 v.H. für die Fassadenarbeiten
• 3,5 v.H. nach vollständiger Fertigstellung

Varianten zur Zahlung der Kaufpreisraten nach MaBV

MaBV: Vormerkungslösung

Bei der Vormerkungslösung müssen die allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Der lastenfreie Eigentumserwerb des Käufers muss also sichergestellt sein. Das setzt unter anderem die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch voraus. Für den Fall eines Baustopps benötigen Bauherren die Sicherstellung der Lastenfreistellung. Außerdem müssen sämtliche notwendige Genehmigungen, einschließlich der Baugenehmigung, vorliegen. Sind die allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt, muss nur nach Baufortschritt gezahlt werden. Der Kaufpreis wird in mehreren Teilbeträgen gezahlt, wenn der entsprechende Bautenstand auch tatsächlich erreicht ist.

MaBV: Bürgschaftslösung

Bei der Bürgschaftslösung liegen die allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen noch nicht vor. In diesem Fall wird vereinbart, dass der Bauträger eine Bankbürgschaft stellt. Diese sichert "alle Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte". Die Bürgschaft muss bis zum Erreichen der allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen und bis zum Erreichen des entsprechenden Baufortschrittsstadiums bestehen bleiben.

Der Bauträger erhält also immer erst nach der Fertigstellung eines Gewerkes den im Notarvertrag festgelegten Betrag über ein Notaranderkonto ausgezahlt.

Aus steuerlichen Gründen kann es zum Jahresende aber beispielsweise interessant sein, den vollen Kaufpreis schon vor Fertigstellung an den Bauträger zu überweisen. Dann tritt die Zahlung des Kaufpreises gegen Vorlage einer Bankbürgschaft in Kraft. In diesem Fall haftet die Bank des Bauträgers für die vorzeitige Zahlung des Kaufpreises. Für den Kunden ist dies eine sichere Lösung, da hier Bank gegen Bank haftet und so kein Risiko entsteht. 

Sicherheitsleitung: Die gesetzliche Verpflichtung

Eine zusätzliche Sicherheit bei Verträgen mit Verbrauchern bietet die gesetzliche Verpflichtung. Nach dieser muss über die Errichtung oder den Umbau eines Bauwerks bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit geleistet werden. Bei der rechtzeitigen Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel wird ein Abschlag von 5 % des Gesamtvergütungsanspruchs fällig.

Die Sicherheitsleistung kann beispielsweise durch eine Garantie oder Bürgschaft eines inländischen Kreditinstituts oder Kreditversicherers erbracht werden. Alternativ ist ein entsprechender Einbehalt des Bestellers von der ersten Rate möglich.