Die Einsichtnahme in das Grundbuch der Denkmalimmobile gibt Aufschluss über eventuell eingetragene und zu übernehmende Dienstbarkeiten. Aber auch Wegerechte sowie die Eintragung von Grundschulden in Bezug auf die Bauträgerfinanzierung sind hier vermerkt. Der Notar sieht für die präzise Aufnahme des Kaufobjektes vor der Beurkundung das Grundbuch ein. Auf dieser Grundlage wird das Objekt bezeichnet.

Teilungserklärung im Grundbuch

Werden Eigentumswohnungen verkauft, wird bezüglich der Beschreibung der Wohnung immer auf eine Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage Bezug genommen. Diese muss der Käufer unbedingt kennen. Es muss beispielsweise beachtet werden, ob ein Gartenanteil voll und ganz zum Eigentum gehört oder nur ein Sondernutzungsrecht besteht. Im Grundbuch können Dienstbarkeiten, zum Beispiel zugunsten von Nachbargrundstücken, eingetragen sein. Ist das der Fall, lohnt sich eine genauere Überprüfung.

Funktionen Grundbuch

Ob Wohnung, Einfamilienhaus oder Baugrundstück – sämtliche Grundstücke in Deutschland unterliegen dem Grundbuchzwang. Konkret bedeutet das: Für jedes Grundstück und Gebäude muss ein Grundbuch oder ein eigenständiges Grundbuchblatt vorliegen. Was viele nicht wissen: Der Immobilienkäufer wird erst mit der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch Eigentümer.

Grundbuch einsehen

Vor jedem Abschluss eines Kaufvertrages sollte der Käufer das zuständige Grundbuch einsehen. Nur so erhält er Auskunft über die Rechtsverhältnisse und kann prüfen, ob die andere Vertragspartei auch tatsächlich Eigentümer des Vertragsgegenstandes ist. Dieser muss in Abteilung I des Grundbuches eingetragen sein. Ausschließlich die hier genannte Person oder Gesellschaft ist befugt, das Eigentum am Kaufgegenstand auf den Käufer zu übertragen.

Zur Einsicht in das Grundbuch reicht eine unverbindliche Kaufabsicht nicht aus. Nur wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, dem werden die Informationen zugänglich gemacht. Eine Ausnahme bilden Behörden, Notare und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Ebenfalls zur Einsicht berechtigt ist der Eigentümer des Grundstücks sowie Personen mit dessen Zustimmung.

Grundbuchauszug anfordern: So funktioniert‘s!

Der Grundbuchauszug wird in allen Bundesländern (außer in Baden-Württemberg; hier ist der Grundbuchauszug Gemeindesache) von den zuständigen Amtsgerichten ausgehändigt. Das Justizportal des Bundes und der Länder ermittelt das für Sie zuständige Amtsgericht anhand der Postleitzahl des Grundstücks.

Denkmal Eintragung im Grundbuch: Was ist zu beachten?

Um herauszufinden, ob ein Gebäude den Status als Denkmalimmobilie trägt, genügt ein Blick in das Grundbuch meist nicht aus. In einigen Fällen werden Denkmalschutzauflagen im Grundbuch unter der Abteilung "Lasten und Beschränkungen" aufgeführt. Jedoch sollten sich künftige Bauherren nicht darauf verlassen und darüber hinaus die amtliche Denkmalliste hinzuziehen.

Denkmalschutz Grundbuch: Wie ist es aufgebaut?

Das Grundbuch ist unterteilt in folgende Bereiche: 

Aufschrift

Die Aufschrift des Grundbuches wird auch Deckblatt genannt. Sie enthält neben der Angabe des Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks und der Nummer des Blattes häufig den Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk.

Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis beinhaltet alle Informationen zum Grundstück. Dazu zählt unter anderem die Gemarkung, also der Ort, an dem sich das Grundstück befindet. Dieser wird wiederum vom Katasteramt in einzelne Flure eingeteilt. Jedem Grundstück wird eine Nummer zugeordnet, die als Flurstück oder Parzelle bezeichnet wird. Weitere Informationen im Bestandsverzeichnis sind die Größe des Grundstücks, der Straßenname und die jeweilige Hausnummer. Ebenfalls im Bestandsverzeichnis werden mit dem Grundstück verbundene Rechte und Grunddienstbarkeiten vermerkt. Hierzu zählen Wegerechte oder Kanalleitungs- oder Kabelleitungsrechte.

Das Bestandsverzeichnis enthält zudem die Spalten „Bestand”, „Zuschreibungen” und „Abschreibungen“. Hier wird vermerkt, woher das Grundstück stammt. Damit wird gewährleistet, dass das Grundstück bis zur Anlegung des Grundbuchs zurückverfolgt werden kann. Ferner wird ersichtlich, ob das Grundstück in seinem aktuellen Zustand durch Teilung oder Verbindung, Bestandteilszuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. 

Abteilung I

Abteilung I des Grundbuches fasst alle Angaben zu den Eigentumsverhältnissen zusammen. Darin wird etwa der Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung festgehalten. Das kann beispielsweise durch Auflassung, Erbschaft oder Zuschlagsbeschlüsse sein. Die Auflassung beschreibt die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. 

Abteilung II

Abteilung II des Grundbuches fasst alle Lasten und Beschränkungen des Grundstücks zusammen. Einzige Ausnahme bilden die Grundpfandrechte: Diese werden in Abteilung III des Grundbuches aufgeführt. Bei den Eintragungen in Abteilung II handelt es sich es sich um Wohnungsrechte oder Dienstbarkeiten wie beispielsweise Vorkaufsrechte, Grunddienstbarkeiten oder Erbbaurechte. 

Abteilung III

In Abteilung III des Grundbuches werden die Grundpfandrechte eingetragen. Darunter fallen beispielsweise Grundschulden. Daneben werden in dieser Abteilung auch Hypotheken und Rentenschulden vermerkt. Zusätzlich umfasst die Abteilung III Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen, die sich auf die oben genannten Grundpfandrechte beziehen.